Vyplatí se investovat do lesů a půdy? Milion korun v lese nevypadá jako milion v akciích

Peníze jsou vázané na dlouhé roky, výnos nemusí přicházet pravidelně a cena jednoho hektaru může být dramaticky odlišná podle toho, co na něm skutečně je. Pro českého investora proto není hlavní otázkou, zda půda a les mají hodnotu. Mají. Otázkou je, zda za tuto hodnotu neplatí příliš vysokou cenu.

Půda zdražuje. To však ještě neznamená, že každý pozemek je dobrá investice

Investice do půdy má jednu vlastnost, kterou akcie nikdy mít nebudou: investor skutečně vlastní fyzický kus území. Nemůže vzniknout další hektar přes noc a nabídku půdy nelze jednoduše zvýšit rozhodnutím vedení firmy. To je jeden z důvodů, proč zemědělská půda dlouhodobě přitahuje kapitál. V Česku navíc její cena v posledních desetiletích výrazně rostla. Podle společnosti FARMY.CZ dosáhla v roce 2025 průměrná tržní cena zemědělské půdy 372 550 Kč za hektar, což bylo meziročně o 3,4 % více. Samotný rok 2025 už ale podle tohoto monitoringu nepřinesl žádný cenový boom a trh spíše stagnoval.

To je důležitý rozdíl. Půda může být dobrým uchovatelem hodnoty, aniž by byla výjimečně výnosnou investicí. Pokud investor koupí hektar za přibližně 373 tisíc korun a jeho cena následně roste o několik procent ročně, vypadá to na první pohled dobře. Jenže investor za svůj pozemek obvykle nedostává vysoký pravidelný příjem. Pole může být pronajaté zemědělci, ale pachtovné bývá ve srovnání s cenou půdy relativně nízké. Hlavní část výnosu proto často vzniká až při prodeji pozemku. 

Jak tedy vydělává majitel pole?

V zásadě dvěma způsoby. Prvním je pachtovné, které platí zemědělec za možnost půdu užívat. Druhým je růst ceny samotného pozemku. Investor tedy nemusí na poli vůbec hospodařit. Koupí půdu, uzavře nebo převezme pachtovní smlouvu a zemědělské podnikání přenechá někomu jinému. To je pro drobného investora podstatně jednodušší než provozovat vlastní zemědělství. Český statistický úřad uvádí, že zemědělci v roce 2025 obhospodařovali přibližně 3,54 milionu hektarů zemědělské půdy, přičemž téměř 71 % tvořila orná půda.

Představa, že investor koupí hektar, dostává z něj každý rok několik procent a zároveň čeká na růst ceny, je však příliš optimistická. Pro ilustraci: na trhu se dnes objevují zemědělské pozemky s pachtovným kolem 5 000 Kč za hektar ročně. Pokud by investor takový hektar koupil za 557 634 Kč, samotné pachtovné by představovalo hrubý výnos přibližně 0,9 % ročně před daněmi, náklady a dalšími vlivy. V konkrétním případě jde o nabídku půdy na Břeclavsku, takže nejde o celorepublikový průměr, ale dobře ukazuje ekonomiku takové investice.

To vede k poněkud nepříjemnému závěru: pokud investor kupuje zemědělskou půdu za účelem pravidelného příjmu, samotné pachtovné může být překvapivě nízké. Půda proto dává větší smysl člověku, který uvažuje v horizontu desítek let a počítá s kombinací průběžného pachtovného a případného růstu hodnoty pozemku. Investor, který chce vysoký peněžní tok každý rok, může být zklamaný.