FOND SHOP

Fixovat, nebo „plavat“? Hypotéka jako sázka na budoucnost úrokových sazeb

Radovan Novotný
Foto: Vytvořeno pomocí ChatGPT

Když si berete hypotéku, jednou z nejdůležitějších otázek je, jestli zvolit fixní, nebo plovoucí úrokovou sazbu. V nejistém světě inflace, geopolitických výkyvů a měnových šoků jde o volbu, která může výrazně ovlivnit rodinný rozpočet. Zatímco fixace nabízí klid a předvídatelnost, plovoucí sazba láká na nižší počáteční náklady – ale i riziko, že se rozpočet domácnosti utopí v rostoucích splátkách. Jak to celé funguje – a proč na tom záleží víc, než si myslíte?

Jednou z klíčových otázek při rozhodování o hypotečním financování je volba mezi fixní a plovoucí úrokovou sazbou. Jde o náklady hypotečního financování včetně toho, zda a jak spotřebitel nese úrokové riziko. Hypoteční dlužníci s fixací mají po dobu fixace pevně sjednanou úrokovou sazbu. Měsíční splátky se během fixačního období nemění. Nevýhodou je, že fixní sazba bývá zpravidla vyšší než sazba plovoucí, což znamená vyšší počáteční náklady (Tabulka 1).

Kdo fixuje, není ovlivněn výkyvy tržních úrokových sazeb, což poskytuje jistotu, kolik se bude po dobu fixace platit. V závislosti na době fixace pak takový dlužník čelí budoucímu úrokovému riziku v období refixace, bude-li refinancovat za vyšších sazeb.

U hypoték s variabilní sazbou je sjednaná sazba citlivá na změny referenčních sazeb. Výše měsíční splátky hypotečního dlužníka se mění v závislosti na pohybech úrokových sazeb na trhu. Když úrokové sazby rostou, rostou i měsíční splátky. To může mít vliv na schopnost klientů splácet, stejně jako to má dopad na ty, kteří uvažují o refinancování.


Pokračování článku je dostupné pro předplatitele

Odemkněte si exkluzivní obsah webu FOND SHOP

zbývá ještě 93 % článku
Koupit předplatné Připojte se ještě dnes a získejte:
  • Aktuální a srozumitelné informace z oblasti investování a finančního plánování.
  • Neomezený přístup k obsahu webu, včetně archivních a prémiových článků.
  • Autentický zdroj rad, tipů a know-how pro úspěšné investiční rozhodování.
Už mám předplatné. Přihlášení

FOND SHOP newsletter

Souhrn toho nejdůležitějšího ze světa investování, finančních trhů, investičních instrumentů a sofistikovaného finančního plánování.

Přihlaste se k odběru newsletteru a mějte přehled o čem píše FOND SHOP.

Ochrana osobních údajů

Témata

Nemovitosti Inflace

Související

Premium

Válka, ropa a úrokové sazby: proč ECB ani ČNB nespěchají s utažením své politiky

Finanční trhy
6 minut

Drahá ropa a zemní plyn kvůli válce na Blízkém východě mohou inflaci v eurozóně i Česku výrazně zrychlit. To ale ještě neznamená, že ECB nebo ČNB brzy zvýší úrokové sazby. Rozhodující bude, v jaké míře se dražší energie přelijí do širší ekonomiky s pozvednutím jádrové inflace, mezd a inflačních očekávání. Teprve tehdy začne jedna či druhá centrální banka uvažovat o zpřísnění měnové politiky.

Kolik stojí vlastní bydlení? Přehled cen bytů v 5 největších městech ČR

Investiční produkty
5 minut

Dostupnost bydlení se v České republice dlouhodobě zhoršuje. Výrazný růst cen nemovitostí postupně převyšuje růst mezd, což znamená, že pro stále větší část populace je nákup bytu finančně náročnější než kdy dřív. Tento článek přináší srovnání průměrných cen bytů v Praze, Brně, Plzni, Liberci a Ostravě, doplněné o regionální průměrné mzdy a konkrétní příklady extrémnějších cenových úrovní.

Nemovitostní fondy jako „bezpečný přístav“?

Názor experta
8 minut

Stabilní výnosy, nízká volatilita a pocit jistoty. Otevřené nemovitostní fondy si v českých portfoliích vybudovaly pověst bezpečného přístavu a náhrady za dluhopisy. Jenže právě způsob jejich oceňování může část skutečného rizika skrývat. Podívejme se, proč se vyhlazený vývoj hodnoty nemusí rovnat nízkému riziku, jak silně jsou nemovitosti citlivé na úrokové sazby a proč je dobré mít u této oblíbené třídy aktiv realističtější očekávání.

Pro registrované

Měnová politika ECB a ČNB: která centrální banka sníží sazby jako první?

Investování
6 minut

ECB i ČNB na svých posledních zasedáních, konaných ve stejný den 5. února 2026, ponechaly úrokové sazby beze změny. Jejich stabilita se očekává i v následujících měsících. Lednové zpomalení meziroční inflace v eurozóně na 1,7 % a v Česku na 1,6 % však přeci jen oživilo úvahu, zda letos nevzniká prostor pro další uvolnění měnové politiky. Jaké pro něj existují šance a v čem se přístup obou centrálních bank liší?

Investiční byt v Česku: dlouhodobá sázka na jistotu, nebo stále dražší kompromis?

Investování
6 minut

Investice do bytů k pronájmu zůstávají v Česku oblíbeným způsobem, jak dlouhodobě zhodnocovat majetek nebo budovat penzijní rezervu. Současné podmínky ale investorům přinášejí více výzev než dříve, protože nájemní výnosy většinou klesají a hypotéky zůstávají poměrně drahé. Ve 14 krajských a statutárních městech běžně nájemné zdaleka nestačí na splátky úvěru a investor musí počítat, že na byt bude permanentně doplácet z vlastních zdrojů. Celkový úspěch investice pak závisí na pečlivém výběru lokality, velikosti bytu, jeho stavu a realistickém posouzení různých rizik.

Pro registrované

Přehlídka nejatraktivnějších spořicích účtů, jimiž lze vyzrát na českou inflaci

Investiční produkty
7 minut

Bankovní korunové spořicí účty za posledních 10 let většinou nedokázaly zachovat reálnou hodnotu vložených úspor a držet krok s inflací v Česku. Tento problém vyvrcholil během mohutné inflační vlny v letech 2021 a 2022. Ovšem od roku 2023, kdy česká inflace rychle ustupovala k dnes typické úrovni 2 % až 3 % meziročně a ČNB snižovala základní 2T repo úrokovou sazbu pozvolna až na současných 3,5 % p.a., se situace pro střadatele významně zlepšila. Nejvýhodnější korunové spořicí účty s ročními hrubými úrokovými sazbami 3 % až 4 % dávají i letos šanci zachovat nebo dokonce lehce navýšit kupní sílu úspor. Má to ale háček – nejvyšší úročení často platí jen do určité výše zůstatku a některé banky navíc nedávno zpřísnily speciální podmínky pro jeho získání.