Investice Čechů v Dubaji: Obstojí ve zkoušce vyvolané geopolitickým napětím?

Rok 2026 však přinesl zásadní změnu kontextu. Eskalace konfliktu mezi Íránem, Spojenými státy a Izraelem v regionu Perského zálivu zvýšila geopolitické riziko v oblasti, která byla dlouhodobě prezentována jako bezpečný finanční přístav. Realitní trh v Dubaji, jehož hodnota se odhaduje přibližně na 250 miliard dolarů, tak čelí první skutečné zkoušce po několika letech rekordního růstu. 

Proč Češi v Dubaji vůbec začali kupovat byty

Zájem českých investorů o dubajský realitní trh výrazně vzrostl po roce 2021. Hlavní motivací byla kombinace vyšších výnosů z pronájmu, relativně nižších vstupních cen a výhodného daňového režimu.

Dubaj nabízí investorům výrazně odlišné podmínky než evropské realitní trhy. V emirátu neexistuje klasická daň z příjmu z pronájmu ani daň z kapitálového zisku při prodeji nemovitosti. Investoři platí pouze jednorázový registrační poplatek při převodu vlastnictví, který se pohybuje kolem čtyř procent ceny nemovitosti.

Dalším důležitým faktorem byla legislativa umožňující zahraničním investorům vlastnit nemovitosti ve vybraných lokalitách na principu plného vlastnictví. Tyto oblasti zahrnují například Dubai Marina, Palm Jumeirah nebo Downtown Dubai. Pro evropské investory tak Dubaj představovala kombinaci daňové efektivity, vysoké likvidity trhu a relativně jednoduchého nákupního procesu.

Nejžhavější nemovitosti roku: co Češi kupovali v Dubaji

Podle realitních analýz čeští investoři nejčastěji kupovali menší byty určené k pronájmu – především studiové jednotky nebo byty s jednou ložnicí. Tyto typy nemovitostí jsou v Dubaji nejlikvidnější a zároveň mají nejvyšší poptávku ze strany expatů, kteří tvoří téměř 90 % obyvatel emirátu. Typická investiční jednotka měla hodnotu přibližně 250 000 až 350 000 eur, tedy přibližně 6 až 9 milionů korun. Investoři často využívali takzvané „off-plan“ projekty, tedy byty prodávané ještě během výstavby. Tento model umožňuje rozložit platby během několika let a zároveň spekulovat na růst ceny ještě před dokončením projektu. V praxi tak investor často zaplatil pouze 20–30 % ceny při podpisu smlouvy a zbytek doplácel postupně během výstavby.

Porovnání s cenami bytů v České republice

Jedním z hlavních argumentů realitních agentur byla jednoduchá matematika. Cena investičního bytu v Dubaji byla v mnoha případech nižší než v Praze, zatímco výnos z pronájmu byl výrazně vyšší. Například menší investiční byt v Praze se v posledních letech prodává přibližně za 8 až 10 milionů korun, přičemž čistý výnos z pronájmu se pohybuje kolem 3 % ročně. V Dubaji se podobně velká investiční jednotka prodávala za 6 až 8 milionů korun, zatímco nájemní výnos mohl dosahovat přibližně 6 až 9 % ročně. Právě tento rozdíl vedl k tomu, že mnoho investorů začalo dubajské nemovitosti vnímat jako výnosnější alternativu k českému trhu.

Dubajský realitní boom

Realitní trh v Dubaji zažil po pandemii jeden z nejrychlejších růstů na světě. Mezi roky 2022 a 2025 vzrostly ceny nemovitostí přibližně o 60 %, což bylo způsobeno přílivem zahraničního kapitálu, růstem populace a silnou poptávkou po luxusních nemovitostech. V roce 2025 dosáhla hodnota realitních transakcí v Dubaji přibližně 187 miliard dolarů, což byl historický rekord trhu. Do města přicházeli investoři z Evropy, Ruska, Indie i Číny. Dubaj byla vnímána jako globální finanční útočiště v době geopolitických nejistot jinde ve světě.

Rok 2026: geopolitické riziko vstupuje do hry

Situace se začala měnit na začátku roku 2026. Eskalace konfliktu v regionu Perského zálivu zvýšila geopolitickou nejistotu a investoři začali přehodnocovat rizika spojená s regionem. Některé analýzy upozorňují, že geopolitické napětí již začalo ovlivňovat finanční trhy v regionu. Například dubajský akciový index zaznamenal výrazný pokles poté, co došlo k eskalaci útoků v oblasti a investoři začali přesouvat kapitál do bezpečnějších aktiv. Současně se objevují signály, že část investorů přechází do režimu vyčkávání a některé realitní transakce se odkládají. Pro trh, který byl dlouhodobě založený na přílivu zahraničního kapitálu, představuje tato změna sentimentu významný faktor.