Nemovitosti: Developeři brzdí výstavbu. Přichází prasknutí realitní bubliny?

Developeři odkládají zahájení staveb, protože jim přestaly vycházet počty, které ještě před pár lety vypadaly téměř jistě. Náklady na výstavbu vzrostly, úvěry zdražily a kupující začali mnohem více přemýšlet, zda si nové bydlení mohou dovolit. Realitní trh tak narazil na problém, který mnoho investorů podceňuje: cena nemovitosti není určena pouze tím, kolik bytů chybí, ale také tím, kolik peněz stojí jejich financování.

Podobný příběh dnes sledujeme v několika vyspělých ekonomikách. V Německu, Kanadě nebo některých částech Spojených států se ukazuje, že ani dlouhodobý nedostatek bydlení nezaručuje nepřetržitý růst cen. Pokud se změní podmínky financování, může se změnit i chování developerů, kupujících a investorů. Neznamená to, že nemovitosti čeká automaticky velký propad. Znamená to ale, že období, kdy téměř každá nemovitost rostla na hodnotě, může být minulostí. Pro investory je to důležitá připomínka: i zdánlivě bezpečné investice mají své slabé stránky. Byty, kanceláře ani nemovitostní fondy nejsou výjimkou.

Když se výstavba zastaví: příběh Německa

Jedním z nejzajímavějších příkladů současné změny nálady na realitním trhu je Německo. Země, která byla dlouhá léta považována za jeden z nejstabilnějších evropských trhů s bydlením, narazila na kombinaci několika problémů najednou. Úrokové sazby vzrostly a financování nových projektů se výrazně prodražilo. Současně zdražily stavební materiály, energie i práce. Výsledek byl jednoduchý: některé projekty, které ještě před několika lety ekonomicky dávaly smysl, už najednou nevycházely. Stavební firmy začaly odkládat rozhodnutí o nové výstavbě a část plánovaných projektů byla zrušena. Podle německého hospodářského institutu ifo mnoho stavebních společností stále hlásilo nedostatek zakázek a zvýšený počet zrušených projektů. Zajímavé je, že problém nevznikl proto, že by lidé přestali potřebovat bydlení. Německo má stále dlouhodobou poptávku po bytech, zejména ve velkých městech. Problém je spíše v tom, že cena nové výstavby narazila na hranici, kterou část kupujících už není ochotna nebo schopna zaplatit. Realitní trh tak ukazuje důležitý princip: nedostatek bytů automaticky neznamená nekonečný růst cen, pokud lidé ztratí schopnost financovat nové bydlení.

Situace se ale v roce 2025 začala jen velmi pozvolna stabilizovat. Podle německého statistického úřadu Destatis bylo v roce 2025 vydáno povolení na 238 500 bytů, což představovalo meziroční nárůst o 10,8 %. Šlo však spíše o oživení z velmi nízké základny po předchozích třech letech poklesu, ale dle odhadů institutu ifo se zároveň v roce 2025 dokončilo pouze kolem 205 000 bytů, tedy přibližně o 19 % méně než v roce 2024, což potvrzuje, že výstavba zůstává hluboko pod úrovní potřebnou k pokrytí poptávky. Přestože se podmínky financování začaly mírně zlepšovat, vysoké stavební náklady a opatrnost developerů nadále brzdily nové projekty. 

Kanada: když příliš drahé byty narazí na realitu

Podobný příběh můžeme sledovat také v Kanadě, zejména ve městech jako Toronto nebo Vancouver. Tyto trhy v minulých letech zažily mimořádný růst cen a byty se často kupovaly nejen k bydlení, ale také jako investice. Nízké úrokové sazby a silný růst obyvatel podporovaly výstavbu nových bytových domů. Situace se však změnila po růstu úrokových sazeb. Mnoho kupujících začalo mít problém dosáhnout na financování a investiční výnosy z nových bytů se zhoršily. Stavební firmy proto začaly některé projekty zpomalovat nebo měnit jejich využití. Například v Torontu se výrazně snížil počet nově zahajovaných bytových projektů, protože ekonomika nových bytových domů přestala vycházet stejně jako dříve. Kanadská instituce pro bydlení upozorňuje, že slabší poptávka, vyšší náklady a větší množství neprodaných bytů vytvářejí tlak na další výstavbu. Z pohledu investora je na tomto příběhu důležité hlavně jedno: i trh, kde dlouhodobě chybí bydlení, může projít obdobím poklesu. Nemovitosti nejsou jen otázkou nabídky a poptávky, ale také ceny peněz. A právě levné financování bylo jedním z hlavních motorů růstu posledního desetiletí.

Kanadský trh zůstával v roce 2025 pod tlakem vysokých nákladů na financování. Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) odhaduje, že pro obnovení dostupnosti bydlení bude země do roku 2035 potřebovat postavit 4,8 milionu nových bytů, tedy přibližně 430 až 480 tisíc nových jednotek ročně. Skutečné tempo výstavby je přitom výrazně nižší, což znamená, že ani ochlazení trhu neřeší dlouhodobý nedostatek bydlení. Z pohledu investorů je to důležitá připomínka, že vysoká poptávka sama o sobě nestačí – pokud jsou úvěry drahé a projekty ekonomicky nevycházejí, nová výstavba se jednoduše zpomalí.