Proč hypotéky stále zdražují, i když ČNB sazby nezvedá?

Swiss Life Hypoindex, který sleduje průměrnou nabídkovou sazbu hypoték na českém trhu, v září vystoupal na 5,51 procenta, a je nejvýš za poslední dva roky – ještě v únoru přitom stál na 4,93 procentech a hovořilo se o „novém normálu kolem pěti procent“. Po březnovém dnu na 4,89 procentech však hypotéky zdražovaly každý měsíc, zatímco Česká národní banka mezitím sazby zvedla jedinkrát. V červnu posunula dvoutýdenní repo sazbu o čtvrt bodu na 3,75 procenta, poprvé po čtyřech letech, a sedmnáctého září ji všemi sedmi hlasy ponechala beze změny. 

V médiích nejčastěji zmiňovaná repo sazba ČNB se však přímo promítá jen do mezibankovních sazeb PRIBOR, do úročení spořicích účtů a do úvěrů s pohyblivou sazbou. Fixovaná hypotéka ale funguje jinak – když banka slibuje klientovi pevnou sazbu na pět let, nese po celou tu dobu riziko, že její vlastní financování mezitím zdraží. Toto riziko zajišťuje na trhu úrokových swapů (IRS), kde si strany vyměňují pevnou sazbu za pohyblivou na předem stanovenou dobu.

Zásadní je zde tzv. pětiletý korunový swap, často označovaný jako 5Y CZK IRS – Interest Rate Swap. Ten v sobě nese dvě věci, zaprvé očekávání trhu, kde bude repo sazba v průměru za příštích pět let. Druhou je takzvaná termínová prémie, tedy přirážka, kterou investoři chtějí za to, že si peníze na delší dobu váží v nejistém prostředí. Dnešní nastavení repo sazby je pro cenu pětileté fixace jen jedním z šedesáti měsíců, které trh oceňuje, a mnohem víc váží, co si trh myslí o těch zbylých.

Dobře je to vidět při zpětném pohledu na listopad roku 2023 – ČNB tehdy držela repo sazbu na sedmi procentech, zatímco Hypoindex se držel okolo šesti procent. Hypotéky tedy byly levnější, než peníze u centrální banky, protože trh už počítal se snižováním sazeb, které skutečně začalo o měsíc později. Dnes je situace přesně opačná: repo sazba je 3,75 procenta, pětiletý swap 4,90 procenta a průměrná hypotéka 5,51 procenta. Trh tedy nečeká, že by ČNB v příštích letech sazby snižovala, ale spíš naopak, a k tomu si v aktuálním prostředí bere ještě vyšší prémii za nejistotu. 

Za tímto pohybem stojí souběh několika faktorů, přičemž jako ty hlavní lze jmenovat inflaci u energií a globální výprodej dluhopisů. Pokud by banky zdražení svých zdrojů přenášely na klienty jedna ku jedné, průměrná hypotéka by dnes stála kolem 6,3 procenta. To zatím nestojí nikde, a zbytek byl tak financován z marží bank. Pro představu, zatímco pětiletý swap od února podražil zhruba o 1,4 procentního bodu, Hypoindex vzrostl jen o 0,58 bodu. 

Proč to tedy dělají? Hypotéka je pro banku vstupenka ke klientovi na dvacet a více let – s ní přichází běžný účet, pojištění i investice. Trh s hypotékami navíc dlouhou dobu rostl, za leden až srpen banky poskytly nové hypotéky za 273 miliard korun, o 68 miliard víc než loni, a počet úvěrů vzrostl o 17 procent na 58 100. V srpnu však objem nových úvěrů proti červenci klesl o 13 procent.

Bez povšimnutí by neměly zůstat ani rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank – zatímco nejvýhodnější pětileté fixace nabízí úrok ještě těsně pod 4,9 procenty, Komerční banka už u pětileté fixace lehce překročila úroveň šesti procent. Nabídkové sazby za nejlepších podmínek jsou uvedeny k datu k 24. 9. 2026