Investiční byty pod palbou: Regulace, prázdné byty a realita českého bydlení

Foto: Vytvořeno pomocí ChatGPT

Ceny bytů rostou, dostupnost se nelepší. Hypotéky si dnes může dovolit jen úzká skupina lidí a investiční byty se stávají terčem kritiky. Zatímco se veřejnost dožaduje zásahů proti prázdným nemovitostem a mikrobytům, data z trhu ukazují složitější realitu – regulace mohou pomoci, ale i uškodit. Kde leží skutečné příčiny krize bydlení.

Po emotivní debatě o roli investičních bytů v předchozím článku se podívejme na tvrdá data a širší souvislosti: Co ukazují statistiky ČNB, jak se proměňuje hypoteční trh a kde jsou skutečné překážky dostupného bydlení?

Čas od času zaznívají slova o tom, že investiční poptávka, a tedy nákup bytů za účelem investic, zvyšuje ceny a omezuje dostupnost bydlení. Může to třeba i vyznívat, že kdyby se byty bývaly nekupovaly tolik jako investice, více by jich zbylo pro vlastnické bydlení. Už tolik se nepřipomíná, že ceny je nutné očišťovat o inflaci. Rozlišování nominálních a reálných veličin se držela podzimní Zpráva o finanční stabilitě z dílny ČNB – samotná inflace je jedním z důvodů, proč jsou ceny vyšší.

Ve zprávě mimo jiné zaznívá, že hypotéky si dnes v Česku mohou dovolit hlavně lidé s nejvyššími příjmy: „V současnosti jsou hypoteční úvěry poskytovány převážně domácnostem spadajícím do nejvyšších příjmových decilů.“. Zpráva rovněž informovala o podílu převodů bytů a rodinných domů financovaných hypotečním úvěrem, viz Graf 1.

Zatímco do příchodu pandemie a v době uvolněné monetární politiky a finanční represe se do roku 2021 byty z více než poloviny nakupovaly na dluh a s financováním hypotečním úvěrem, v době inflační vlny nastoupil razantní pokles. Podíl počtu nových hypotečních úvěrů přijatých za účelem pořízení nemovitosti k počtu transakcí evidovaných u katastrálního úřadu klesl pod třetinu.

Graf 1: Podíl převodů bytů a rodinných domů financovaných hypotečním úvěrem (v % z celkového počtu, půlroční klouzavé průměry)
{}
Zdroj: ČNB, Zpráva o finanční stabilitě – podzim 2024

Pokračování článku je dostupné pro předplatitele

Odemkněte si exkluzivní obsah webu FOND SHOP

zbývá ještě 86 % článku
Koupit předplatné Připojte se ještě dnes a získejte:
  • Aktuální a srozumitelné informace z oblasti investování a finančního plánování.
  • Neomezený přístup k obsahu webu, včetně archivních a prémiových článků.
  • Autentický zdroj rad, tipů a know-how pro úspěšné investiční rozhodování.
Už mám předplatné. Přihlášení

FOND SHOP newsletter

Souhrn toho nejdůležitějšího ze světa investování, finančních trhů, investičních instrumentů a sofistikovaného finančního plánování.

Přihlaste se k odběru newsletteru a mějte přehled o čem píše FOND SHOP.

Témata

Související

Nemovitostní fondy pro drobné investory vyzrají s velkou nadějí na českou inflaci

5 minut

Retailové nemovitostní fondy vydělaly v posledních letech podstatně více než spořicí produkty dostupné v koruně, aniž by během pohnutého vývoje na finančních trzích utrpěly hlubší poklesy. Zaujmou proto investiční konzervativce, kteří nyní nelibě nesou snižování úrokových sazeb na spořicích účtech se sklouznutím jejich čisté výnosnosti pod inflaci. Většina nemovitostních fondů pro drobné investory má totiž slušnou šanci českou inflaci překonat.

Splátky porostou o tisíce. Umíte se připravit na refixaci?

8 minut

Hypotéky, které jsme si před pár lety sjednávali s úrokem kolem dvou procent, dnes čeká tvrdé procitnutí. Refixace a refinancování budou pro mnohé domácnosti znamenat skokový nárůst měsíčních splátek – často i o tisíce korun. Co za tím stojí, proč lidé volí kratší fixace a jaké jsou možné scénáře vývoje? A především: jak se na tuto novou realitu připravit?

Proč se bydlení mění v bitevní pole?

8 minut

Investiční byty se staly symbolem rozporu mezi výnosem a veřejným zájmem. Zatímco pro některé jsou pojistkou proti inflaci a cestou k finanční nezávislosti, jiní v nich vidí důvod rostoucích cen a nedostupnosti bydlení. Prázdné nemovitosti, mikrobyty i daňové návrhy na regulaci rozpoutávají debatu, v níž se stále častěji mluví o zásahu státu. Mění se bydlení z práva v luxus?

Fixovat, nebo „plavat“? Hypotéka jako sázka na budoucnost úrokových sazeb

11 minut

Když si berete hypotéku, jednou z nejdůležitějších otázek je, jestli zvolit fixní, nebo plovoucí úrokovou sazbu. V nejistém světě inflace, geopolitických výkyvů a měnových šoků jde o volbu, která může výrazně ovlivnit rodinný rozpočet. Zatímco fixace nabízí klid a předvídatelnost, plovoucí sazba láká na nižší počáteční náklady – ale i riziko, že se rozpočet domácnosti utopí v rostoucích splátkách. Jak to celé funguje – a proč na tom záleží víc, než si myslíte?

Kam utéct ze spořáků či termíňáků, když přestanou stíhat inflaci?

6 minut

ČNB asi zatím neskončila se snižováním úrokových sazeb. Případné další uvolnění měnové politiky tak ještě více oslabí výnosnost korunových spořicích účtů a s odstupem i termínovaných vkladů. Hrozí přitom, že „spořáky“ a „termíňáky“ zaostanou za českou inflací, která se letos očekává mezi 2 % a 3 %. Do jakých jiných korunových produktů může konzervativní střadatel zabrousit, pokud si chce udržet naději na zachování kupní síly svých peněz, aniž by riskoval prudké kolísání akciových, komoditních nebo i dluhopisových trhů? A na která úskalí musí dávat pozor?

Růst cen nemovitostí v ČR: Kde je hranice mezi stabilitou a rizikem?

11 minut

V posledních dekádách jsme byli svědky řady realitních horeček po celém světě, které mnohdy skončily krizemi a dlouhodobými ekonomickými problémy. Český trh s nemovitostmi, který se za poslední čtvrtstoletí dostal do spirály rostoucích cen, nyní čelí otázkám o své udržitelnosti. Vysoké ceny, podpořené historickými přesvědčeními o nezastavitelném růstu, rostoucí poptávkou a příznivými podmínkami pro hypotéky, způsobily, že ceny nemovitostí dosáhly rekordních výšin. Jak ale ukazuje historie, bez pevného ekonomického základu může růst cen přinést nejen korekce, ale i hlubší problémy. Může se i český trh dostat do podobné situace jako v jiných zemích, kde po realitních bublinách následovaly krize a stagnace? Jaká je pravděpodobnost, že nás čeká obdobný vývoj?

Hypotéky a inflace: Jak se proměnily podmínky pro koupi bytu?

9 minut

Za posledních 25 let prošel český realitní trh dramatickými změnami. Ceny nemovitostí rostly výrazně rychleji než mzdy a vlastní bydlení se tak stalo méně dostupným než kdy dříve. Zatímco v roce 2000 se dal pražský byt pořídit za 2 miliony korun, dnes stejná nemovitost stojí i pětinásobek. K tomu se přidávají vysoké úrokové sazby a nejistota ohledně budoucího ekonomického vývoje. Jak se změnily ceny bytů, mzdy a hypotéky za poslední čtvrtstoletí? A co to znamená pro ty, kteří si chtějí pořídit vlastní domov?