Investiční byt v Česku: dlouhodobá sázka na jistotu, nebo stále dražší kompromis?
Investice do bytů k pronájmu zůstávají v Česku oblíbeným způsobem, jak dlouhodobě zhodnocovat majetek nebo budovat penzijní rezervu. Současné podmínky ale investorům přinášejí více výzev než dříve, protože nájemní výnosy většinou klesají a hypotéky zůstávají poměrně drahé. Ve 14 krajských a statutárních městech běžně nájemné zdaleka nestačí na splátky úvěru a investor musí počítat, že na byt bude permanentně doplácet z vlastních zdrojů. Celkový úspěch investice pak závisí na pečlivém výběru lokality, velikosti bytu, jeho stavu a realistickém posouzení různých rizik.
Češi si hojně pořizují rezidenční nemovitosti pro investiční účely. Lákají mnoho lidí, kteří nepřičichli k investování na kapitálových trzích nebo považují byty a rodinné domy za spolehlivé reálné aktivum schopné přinášet zajímavý kompromis mezi akciemi a dluhopisy na poli výnosu a rizika. Za pozornost stojí i generování stabilního pasivního příjmu v podobě nájemného, které usnadňuje často nutné splácení objemné hypotéky.
Dalším důvodem k preferenci realitních investic je jejich vhodnost pro velmi dlouhodobé vytváření penzijní rezervy. Dávají totiž naději na slušné kapitálové zhodnocení v důsledku očekávaného výrazného růstu ceny bytové jednotky značně nad úrovní inflace. Na odpovídajícím horizontu významné části produktivního života, trvajícím typicky podstatně déle než 10 let, ustupuje navíc do pozadí hlavní nevýhoda realitních investic, a to nízká likvidita. Majitel si před odchodem do důchodu může s dostatečným předstihem naplánovat, kdy byt či rodinný dům prodá, anebo si ho nechá pro vlastní bydlení, aby nemusel platit nájemné.
Realitní investice se hodí pro velmi dlouhodobé vytváření penzijní rezervy. Dávají totiž naději na slušné kapitálové zhodnocení v důsledku očekávaného výrazného růstu ceny bytové jednotky značně nad úrovní inflace.
Ačkoliv rychlý loňský vzestup počtu a samozřejmě i objemu poskytnutých hypoték svědčí o tom, že Češi stále bytovým investicím fandí, neuškodí podívat se na ně trochu kritičtěji. Je sice pravda, že dlouhodobému reálnému zdražování rezidenčních nemovitostí v Česku nahrávají různé legislativní nebo byrokratické překážky pro jejich výstavbu, což na základě historických zkušeností poskytuje argument jejich užitečnosti pro budování penzijní rezervy (viz výše). Ovšem podmínky krátkodobého řízení peněžních toků těchto realitních investic se nedávno zhoršily. Průměrné ceny bytů a domů totiž v naší zemi v posledních letech stoupaly rychleji než průměrné nájemné, což ve většině krajských měst vedlo k poklesu nájemního výnosu (podílu ročního nájemného na tržní ceně nemovitosti). To vše při stále nemalých hypotečních úrokových sazbách, jejichž snižování z minulých let se ve 2. pololetí 2025 zastavilo.
Nájemné rozhodně nepokryje splátku hypotéky
Tabulka 1 ukazuje, že typický roční nájemní výnos ve 14 krajských nebo statutárních městech se aktuálně pohybuje mezi 3,6 % a 5,3 % s tím, že v průměru za celou ČR můžeme počítat s 4 %. Ve velkých městech v čele s Prahou bývá dotyčný poměr nižší, zatímco v menších sídlech, ale také Ostravě, se nachází výše. I tak jde o hrubé zprůměrování, protože různé lokální faktory mohou nájemní výnos vychýlit jedním či druhým směrem. V tomto ohledu vystupuje jako další důležitá proměnná například velikost bytu: čím menší má rozlohu, tím více se tržní nájemné podílí na jeho pořizovací ceně a naopak.
| označení sloupce a postup výpočtu (vpravo) | A | B | C = 12 * A / B | D | E | F = 12 * D / E | G = A / D – 1 | H = B / E – 1 | I = C - F |
| krajské nebo statutární město (dole) | průměrná cena pronájmu 1 m²/měsíc 2/2026 | průměrná cena za 1 m² bytu 2/2026 | průměrný nájemní výnos 2/2026 | průměrná cena pronájmu 1 m²/měsíc 2/2025 | průměrná cena za 1 m² bytu 2/2025 | průměrný nájemní výnos 2/2025 | meziroční změna průměrné ceny pronájmu 2/25 až 2/26 | meziroční změna průměrné ceny bytu 2/25 až 2/26 | meziroční změna průměrného nájemního výnosu 2/25 až 2/26 |
| Ústí nad Labem | 210 Kč | 47 940 Kč | 5,3% | 214 Kč | 41 566 Kč | 6,2% | -1,9% | 15,3% | -0,9% |
| Liberec | 289 Kč | 78 075 Kč | 4,4% | 288 Kč | 76 721 Kč | 4,5% | 0,3% | 1,8% | -0,1% |
| Ostrava | 245 Kč | 68 490 Kč | 4,3% | 243 Kč | 64 750 Kč | 4,5% | 0,8% | 5,8% | -0,2% |
| Pardubice | 294 Kč | 85 925 Kč | 4,1% | 284 Kč | 75 725 Kč | 4,5% | 3,5% | 13,5% | -0,4% |
| Jihlava | 229 Kč | 67 628 Kč | 4,1% | 263 Kč | 56 817 Kč | 5,6% | -12,9% | 19,0% | -1,5% |
| Karlovy Vary | 234 Kč | 70 885 Kč | 4,0% | 218 Kč | 69 284 Kč | 3,8% | 7,3% | 2,3% | 0,2% |
| České Budějovice | 273 Kč | 82 776 Kč | 4,0% | 247 Kč | 79 722 Kč | 3,7% | 10,5% | 3,8% | 0,2% |
| Zlín | 281 Kč | 86 434 Kč | 3,9% | 278 Kč | 68 977 Kč | 4,8% | 1,1% | 25,3% | -0,9% |
| Hradec Králové | 312 Kč | 96 295 Kč | 3,9% | 263 Kč | 84 718 Kč | 3,7% | 18,6% | 13,7% | 0,2% |
| Brno | 385 Kč | 120 574 Kč | 3,8% | 356 Kč | 115 229 Kč | 3,7% | 8,1% | 4,6% | 0,1% |
| Olomouc | 287 Kč | 90 155 Kč | 3,8% | 253 Kč | 84 540 Kč | 3,6% | 13,4% | 6,6% | 0,2% |
| Plzeň | 275 Kč | 87 383 Kč | 3,8% | 278 Kč | 79 027 Kč | 4,2% | -1,1% | 10,6% | -0,4% |
| Praha | 453 Kč | 150 819 Kč | 3,6% | 447 Kč | 138 308 Kč | 3,9% | 1,3% | 9,0% | -0,3% |
| Zdroj: RealityMix.cz, výpočty autora. Seřazeno sestupně podle sloupce C. | |||||||||
Když se podíváme na v tabulce 1 prezentované úrovně ročního nájemního výnosu pro únor 2026, nemůžeme standardně očekávat, že bychom odpovídajícím měsíčním nájemným pokryli splátku hypotéky sloužící k pořízení investiční nemovitosti. Hypotéka by se i při nadprůměrném nájemním výnosu 5 % musela kvůli úrokům splácet podstatně déle než 20 let a při jeho diskutované střední hodnotě 4 % mnohem déle než 25 let. Na tak dlouhých horizontech pochopitelně dochází k výrazné kumulaci úrokových nákladů, které měsíční splátku citelně prodražují. Přestože se běžně nabízejí hypotéky s LTV do 80 %, kde alespoň 20 % kupní ceny bytové jednotky hradí klient ze svého, znamená vázání těchto peněz ušlou výnosovou příležitost v rámci možného investování na kapitálových trzích nebo vkladu na úročený účet.
Podle ukazatele Swiss Life Hypoindex dosáhla průměrná úroková sazba na českém hypotečním trhu za leden 2026 úrovně 4,94 % p.a., respektive pohybovala se v rozmezí 4,6 % až 5,4 % u různých fixací pro standardní LTV do 80 % (a ještě výše pro LTV nad touto hranicí). Ve srovnání s roky 2020 a 2021, kdy nebyly výjimkou hypotéky úročené sazbou 2 % p.a., tak došlo k výraznému navýšení finančních nákladů spojených s držením investiční nemovitosti. Dodejme, že letos předpokládají ČNB a mnohé komerční banky stabilitu hypotečních úrokových sazeb.
Ve srovnání s roky 2020 a 2021, kdy nebyly výjimkou hypotéky úročené sazbou 2 %, došlo k výraznému navýšení finančních nákladů spojených s držením investiční nemovitosti.
Kromě finančních nákladů musíme vzít v úvahu i nemalé provozní náklady na byt či rodinný dům pořízený za účelem investice. Ty závisí na specifických faktorech, jako je stavebně technický stav budovy nebo její energetická náročnost. Dále musíme počítat s běžnými opravami a revizemi, údržbou podle počasí, pojištěním, daněmi i různými službami zajišťujícími korektní vztahy s nájemníky. Podotkněme, že nadstandardní nájemní výnos v některých městech jako Ústí nad Labem nebo Ostrava (tabulka 1) odráží kompenzaci většího rizika platební neschopnosti nájemníků kvůli vyšší než celorepublikové nezaměstnanosti. Případné zvýšení nákladů na energie lze pak na ně v dané tržní situaci přenést pouze částečně, anebo za cenu zhoršení platební kázně.
Ani byty nejsou bez rizik
Rozhodnutí využít rezidenční nemovitost jako investiční nástroj sice může i nadále plnit velmi dlouhodobý cíl kapitálového zhodnocení nebo zajištění bydlení v důchodovém věku, ovšem vyžaduje také nemalou odpovědnost. Zvláště když bude muset investor dotovat větší část provozních, a hlavně finančních nákladů ze svého než v dřívějších letech kvůli rozevírání nůžek mezi nimi a inkasovaným nájemným. Navíc popsaná strategie nájemního bytu jako budoucí penzijní rezervy často přináší diametrálně odlišné výsledky v jednotlivých městech. Tabulka 1 prozrazuje, že kýžený růst cen rezidenčních nemovitostí se v Česku za poslední rok pohyboval okolo 10 %, ale s velkými regionálními rozdíly.
Celorepublikově pak může majitel investičního bytu narazit, pokud ho zamýšlí krátce před odchodem do důchodu prodat, ale do toho mu udělá čáru přes rozpočet závažná finanční nebo ekonomická krize. Ta z roku 2009 srazila ceny rezidenčních nemovitostí o nižší desítky procent na několik let. Menší riziko by znamenal návrat v Česku žijících ukrajinských uprchlíků do vlastní země po případném ukončení války, schopný oslabit poptávku po nájemním bydlení a snížit nájemní výnos. Plánované zavedení nových regulací ČNB u hypoték na investiční byty od dubna 2026 zase může nečekaně výrazně ochladit tempo růstu cen rezidenčních nemovitostí.
Celorepublikově může majitel investičního bytu narazit, pokud ho zamýšlí krátce před odchodem do důchodu prodat, ale do toho mu udělá čáru přes rozpočet závažná finanční nebo ekonomická krize.
Na kratším horizontu pak stoupá na významu kvalita výběru konkrétní k pronájmu určené nemovitosti, kterou by měly zatraktivnit speciální vlastnosti vymykající se průměrné situaci na trhu. Zajímavou volbu na zhruba 10 let poskytuje například malý zařízený byt typu 1+kk v dobrém stavu ve středně velkém městě, kde je menší nezaměstnanost nebo vyšší hladina mezd díky zázemí vysokých škol, generujících studenty či mladé absolventy jako možné single nájemníky. Krátkodobou alternativou je nákup zanedbaného bytu bez následného pronájmu, ale s brzkým zafinancováním jeho rekonstrukce s cílem prodat ho za mnohem vyšší než kupní cenu.
FOND SHOP newsletter
Souhrn toho nejdůležitějšího ze světa investování, finančních trhů, investičních instrumentů a sofistikovaného finančního plánování.
Přihlaste se k odběru newsletteru a mějte přehled o čem píše FOND SHOP.
