Vydělejte s fondem Conseq Panattoni Logistics Development 1 na prémiových projektech evropských hal

Conseq Panattoni Logistics Development 1 umožňuje jako FKI s minimální investicí 1 milion CZK (nebo i méně v kombinaci s jinými FKI Conseq) podílet se na developerských projektech manažerské investiční platformy Newport by Panattoni. Ta je dceřinou společností globální developerské skupiny Panattoni a financuje realizaci logistických, skladových i lehce průmyslových objektů po celé Evropě. Dominantní podkladové aktivum v portfoliu tvoří aktivně řízený eurový fond Newport Logistics Fund III, přičemž uvedený český feeder fond pouze pasivně kopíruje jeho strategii.

„Přijali jsme nabídku na spolupráci od společnosti Panattoni, která hledala partnera pro distribuci fondu Newport Logistics Fund III na českém trhu. Po detailní analýze fondu a distribučního potenciálu jsme se rozhodli pro vytvoření feeder fondu. Náš předpoklad se naplnil a o fond je na českém trhu velký zájem,“ vysvětluje důvody jeho vzniku Jan Macek, investiční specialista ve společnosti Conseq Investment Management. Logistické haly představují podle něj atraktivní investiční aktivum a společnost Panattoni je suverénně největším evropským hráčem v tomto sektoru.

Investiční proces podkladového eurového fondu funguje na následujícím principu: nejprve zafinancuje pozemky ke stavbě logistických, skladových nebo výrobních hal, které po dokončení dlouhodobě pronajme bonitním nájemcům a následně je prodá velkým institucionálním investorům s cílem realizovat významný nárůst tržní hodnoty během relativně krátkého cyklu. Zisk tedy vzniká „rozdílem mezi náklady na pořízení pozemku a výstavbu a prodejní cenou již pronajaté nemovitosti.“

Investiční proces podkladového eurového fondu funguje na následujícím principu: nejprve zafinancuje pozemky ke stavbě logistických, skladových nebo výrobních hal, které po dokončení dlouhodobě pronajme bonitním nájemcům a následně je prodá velkým institucionálním investorům.

U zvažovaných developerských projektů se očekává průměrná doba od nákupu pozemků do prodeje ekonomicky využitých hal 29 měsíců. Napomáhá tomu menší časová náročnost jejich výstavby ve srovnání s jinými typy nemovitostí (běžně do 1 roku) i skutečnost, že Newport Logistics Fund III má v různých zemích Evropy dopředu připraveno 10 projektů s vyhovujícími parametry. Přehled plánovaných investic ukazuje tabulka 1:

Co musí developerské projekty splňovat?

Podkladový eurový fond se zaměřuje na developerské projekty, které splňují mnoho praktických kritérií. V první řadě musí být k pořizovaným pozemkům již vydáno stavební povolení. Portfolio management také požaduje, aby se nacházely v logisticky nebo průmyslově atraktivních lokalitách a nabízely potenciál vysokého výnosu při krátkém developerském cyklu. Protože výnos lze i pro sledovaný horizont 3 až 4 roky odhadnout pouze přibližně a není zcela jasné, která oblast si povede lépe a která hůře, hodlá Newport Logistics Fund III investovat do hal zapojených v rozdílných odvětvích – půjde zejména o logistiku (e-commerce), lehkou výrobu, obalové služby, třídicí a servisní centra nebo výzkum a vývoj materiálů. „Atraktivní na podkladovém fondu je právě jeho široká diversifikace… Fond diversifikuje jak jednotlivé typy hal, od jejich využití až po velikost, tak jednotlivé regiony,“ dodává Jan Macek.

Do rozhodování o tom, které developerské projekty upřednostnit, vstupují i provozně-technická hlediska a prvky udržitelnosti ESG – u staveb se řeší například energetická efektivnost, úsporné LED osvětlení, fotovoltaika, vhodné střešní krytiny, zachytávání dešťové vody, využívání recyklovaných materiálů a napojení na veřejnou dopravu nebo parkování pro kola. Fond však přes zmíněnou podporu ESG nesleduje cíle v oblasti udržitelných investic a vyhovuje tak pouze článku 6 nařízení SFDR (nikoliv 8).

Zázemí velké značky, kvalitní time management a měnové zajištění

Fond Conseq Panattoni Logistics Development 1 funguje do 15. ledna 2026 v upisovacím období, zatím bez historie relevantní výkonnosti. Jeho strategie založená na kopírování podkladového eurového fondu má však vytvořeny dobré předpoklady k úspěchu, protože za ní stojí zázemí silné developerské značky podpořené bohatými zkušenostmi s výstavbou výdělečných projektů. Skutečnost, že Panattoni je největším developerem logistických a průmyslových areálů v Evropě, navíc zvyšuje pravděpodobnost spolehlivého financování a rychlé realizace staveb ekonomicky využitelných hal. I proto si podkladový eurový fond může dovolit vyšší finanční páku kolem 65 %.

Strategie založená na kopírování podkladového eurového fondu má vytvořeny dobré předpoklady k úspěchu, protože za ní stojí zázemí silné developerské značky podpořené bohatými zkušenostmi s výstavbou výdělečných projektů.

Někoho může na první pohled znejistit předem stanovené krátké investiční období korunového FKI 3 až 4 roky, konkrétně od ledna 2026 do ledna až září 2029. Cílený horizont nebývá ani u fondů kvalifikovaných investorů obvyklý, tím spíše když pokrývají málo likvidní aktiva jako nemovitosti. Jenže podkladový Newport Logistics Fund III jde na tento časový aspekt chytře a promyšleně. Pevný investiční model postavit–pronajmout–prodat mu totiž umožňuje efektivně hlídat time management (hlavních fází) jednotlivých projektů. Navíc, jak už bylo zmíněno, má své developerské projekty předpřipraveny. To mu i díky typicky rychlé výstavbě logistických a průmyslových hal dává potenciál k dosažení cílového zhodnocení i během kratšího investičního období. Výnosy koncovým investorům nevyplácí fond Conseq Panattoni Logistics Development 1 průběžně, ale až po prodeji konkrétních projektů formou mandatorních odkupů. Výjimku mohou představovat případné dřívější dividendy.

Pevný investiční model postavit–pronajmout–prodat umožňuje efektivně hlídat time management jednotlivých projektů.

Jako další výhoda investice do korunového feeder fondu se v současném prostředí doprovázeném častými výkyvy a turbulencemi na devizových trzích jeví plné zajišťování měnového rizika CZK/EUR vůči podkladovému eurovému fondu.

Pro koho je fond vhodný?

Fond Conseq Panattoni Logistics Development 1 osloví zejména dynamické kvalifikované investory, kteří disponují větším kapitálem a hledají pro následující 3 až 4 roky nadstandardní výnosový potenciál nezávislý na hlavních akciových i dluhopisových trzích. Výměnou za to musí akceptovat nelikviditu fondu v mezidobí, respektive penalizaci předčasného výběru peněz z něj výstupním poplatkem 95 %, a dále riziko zpoždění nebo prodražení některých developerských projektů s negativním dopadem na výnosnost.

The Julius Fund: slibná investice do luxusních hotelů po celé Evropě

Než se proto rozhodnete říci představenému korunovému feeder fondu své ano, zvažte, zda vám vyhovuje jeho strategie kombinující prvky nemovitostní a private equity investice, stejně jako omezená doba trvání do 4 let a nákladová struktura. Podkladový eurový fond uplatňuje mimo jiné výkonnostní poplatek 20 % z výnosu nad 8 % ročně. Je rovněž vhodné prostudovat základní produktové dokumenty jako statut a sdělení klíčových informací pro investory. A s ohledem na váš rizikově výnosový profil si položit otázku, jakou část portfolia chcete fondu Conseq Panattoni Logistics Development 1 věnovat.