The Julius Fund: slibná investice do luxusních hotelů po celé Evropě

Láká vás investovat do prémiových rezidenčních nemovitostí v různých zemích Evropy? Domníváte se, že luxusní realitní segment hotelového charakteru má dobrou perspektivu do budoucna nebo ho trh podceňuje? Potom se jako možné řešení nabízí FKI The Julius Fund, dostupný kromě korunové třídy s minimální investicí 1 milion CZK také v eurové třídě s minimální investicí 125 tisíc EUR. Formálně funguje jako podfond zastřešujícího fondu Julius Meinl Investment SICAV a obhospodařuje ho CODYA Investiční společnost.

Záštitu mu poskytuje podnikatelská rodina Meinlů s bohatou historií, kterou započal Julius Meinl I. Ten se v 19. století přestěhoval z rodných Čech do Vídně, kde v roce 1862 založil svůj první obchod s kvalitními lahůdkami pro gurmány a inovoval pražení kávy. Postupem dalších generací rodina podnikala v různých oborech od maloobchodu přes finance až po nemovitosti.

(Pod)fond investuje po boku rodiny Julia Meinla, s její společností Julius Meinl Living, do luxusních hotelových rezidencí na prestižních adresách v centrech evropských měst. Rodinný koncept pod značkou „The Julius“ dobře konkuruje tradičním hotelům. Může totiž nabídnout ubytování na jednu noc i na několik měsíců nebo třeba až na rok, protože rezidence disponuje rozměrnými apartmány s vlastní plně vybavenou kuchyňkou a nabízí samozřejmě také služby hotelové restaurace, pracovních prostor a tak dále. Společnost Julius Meinl Living má k dispozici kapitál zakladatelské rodiny v objemu 1,5 miliardy korun, díky němuž dokáže snadněji a bez dodatečných výpůjčních nákladů rozjíždět nové developerské projekty.

Společnost Julius Meinl Living má k dispozici kapitál zakladatelské rodiny v objemu 1,5 miliardy korun, díky němuž dokáže snadněji a bez dodatečných výpůjčních nákladů rozjíždět nové developerské projekty.

Unikátní strategie

The Julius Fund se zaměřuje na prvotřídní rezidenční nemovitosti v centrech evropských metropolí, které lze využít jako luxusní hotelové apartmány nebo dočasné nadstandardní bydlení. Fakticky investuje do prioritních akcií (třídy C) nebo dluhopisů společnosti Julius Meinl Living, která příslušné nemovitosti vlastní, developuje a provozuje přes své dceřiné firmy. Na úrovni této skupiny dochází k čtvrtletnímu přeceňování držených nemovitostí podle valuace renovanými nezávislými oceňovateli. Do aktuální hodnoty investiční akcie (pod)fondu vstupuje ocenění všech aktiv společnosti Julius Meinl Living, které se stanovuje měsíčně.

(Pod)fond má finančně podpořit zamýšlenou obchodní expanzi zmíněné společnosti, která je nyní aktivní hlavně ve střední Evropě, napříč vyspělou západní Evropou.

Julius Meinl Living obstarává budování prvotřídních hotelových rezidencí v celém investičním cyklu, tedy od nákupu nemovitostí přes jejich renovaci až po vlastní provozování. Tyto činnosti pak zároveň odkazují na tři hlavní zdroje výnosů představeného (pod)fondu. Na zhodnocení jeho investičních akcií se podílí ze zhruba 50 % skokové navýšení hodnoty po renovaci, z dalších 25 % pak provozní zisk z luxusních rezidencí a zbylých 25 % reprezentuje všeobecný růst hodnoty nemovitostí v čase. Kombinací uvedených pilířů realizuje The Julius Fund jedinečnou výnosovou strategii, obvykle dlouhodobě výnosnější než čistě b nemovitostní fondy.

Atraktivní lokality

Lokality pro rezidence vybírá společnost Julius Meinl Living především ve velkých evropských městech s rozvinutým turistickým ruchem, která nabízejí atraktivní prostředí současně pro podnikání a trávení volného času (ve smyslu zážitkové turistiky). Zaměřuje se tak na prvotřídní nemovitosti v centrech evropských metropolí, které mají v oblibě byznysmeni i (jejich) rodiny, digitální nomádi i majetní senioři. Takové obytné prostory pro náročnou klientelu kombinují komfort pětihvězdičkových hotelů a plně vybavených apartmánů s maximálním soukromím.

Nyní již Julius Meinl Living plně provozuje vysoce ziskový hotel The Julius Prague se 168 apartmány, jehož hosté většinou pocházejí ze západní Evropy nebo z USA. Sekundují mu obdobné rezidence z portfolia skupiny Julius Meinl Living v Budapešti a Bukurešti. Budapešťský hotel Escala Hotel & Suites s 51 apartmány prošel v roce 2024 částečnou renovací a modernizací pokojů. A nedávno získaný hotel Ambasador v Bukurešti nyní prochází rozsáhlou rekonstrukcí, jež je před dokončením. Po renovaci se rezidence otevře pod názvem The Julius Bucharest. Společnost Julius Meinl Living nicméně plánuje rozšířit své investice do prémiových rezidencí o řadu západoevropských metropolí, zejména Řím, Londýn, Brusel, Frankfurt, Dublin, Ženevu a Barcelonu.

Cílový výnos zvýšen na 13 % až 16 % ročně

Necelý rok uplatňovaná investiční strategie přináší první ovoce v podobě silných výsledků korunové i eurové třídy The Julius Fund od jejich úpisu v listopadu a prosinci 2024. Korunová třída vydělala do konce července 2025 téměř 28 % a (měnově nezajištěná) eurová třída za stejné období skoro 18 %.

Společnost Julius Meinl Living v tiskové zprávě z konce dubna 2025 uvedla, že The Julius Fund přinesl za první 3 měsíce od založení, tj. do konce února podstatně vyšší než očekávané zhodnocení. Jeho kumulativní výkonnost 12,5 % v obou třídách již tehdy překonala původně oznámený cílový roční výnos 8-10 %, což vedlo ke stanovení vyšších met. „Nové rozhodnutí zvýšit výnosový cíl na 13-16 % ročně vychází nejen z dosaženého zhodnocení, ale bere v úvahu také celkovou výkonnost společnosti Julius Meinl Living v roce 2024, její historické finanční výsledky a širší vývoj trhu,“ dodává zpráva.

Korunové nemovitostní FKI si poradí i s vysokou inflací

Za loňskými úspěchy Julius Meinl Living stojí do značné míry impozantní provozní zisk pražské rezidence The Julius Prague, která přinesla EBITDA marži 52 %. Druhý zdroj představuje významný vzestup hodnoty nemovitostního majetku skupiny ke 4,5 miliardám CZK, podpořený nesporným zotavením evropského hotelnictví nad úroveň před pandemií covidu-19. Poptávka v jeho luxusním segmentu navíc v posledních letech roste výrazně nadprůměrným tempem i díky ústupu energetické krize a inflace, respektive obnovení pozitivní dynamiky reálných mezd v Evropě.

Šance na vysoké zhodnocení

Do budoucna portfolio management očekává, že rezidence Julius Meinl Living budou schopny trvale dosahovat hrubé provozní marže až 50 % díky vyšší obsazenosti, menší personální náročnosti a delšímu průměrnému pobytu hostů oproti srovnatelným hotelům, které mají stejný ukazatel kolem 30 %. K lepší investiční perspektivě konceptu The Julius přispívá i používání nejmodernějších stavebních a interiérových technologií, které drží na uzdě provozní náklady a zároveň pomáhají zlepšovat komfort hostům.

Přes uvedené nepopiratelné výhody má (pod)fond zaměřený na úzký tržní segment také svá rizika. Nepříznivě by na luxusní hotelnictví například působilo, kdyby Evropu postihla hluboká recese nebo kritická geopolitická situace spojená s rozšířením rusko-ukrajinské války. Proto lze jedině doporučit držet The Julius Fund v rozumné váze jako užitečný doplněk individuálního portfolia.