Nemovitosti ve slevě až o polovinu. Kdy se vyplatí hledat příležitosti mezi realitními akciemi?

Některé z nich se obchodují s výraznou slevou vůči odhadované hodnotě svého majetku. Jenže sleva přesahující polovinu účetní či odhadované hodnoty ještě automaticky neznamená výhodnou investici. Může totiž odrážet i skutečnost, že budovy ztrácejí na hodnotě, nájemci odcházejí a splácení dluhů začíná být dražší. Podle analýzy společnosti 2nd Market Capital se na konci prvního pololetí roku 2026 obchodovaly americké realitní investiční společnosti s tržní hodnotou alespoň 200 milionů dolarů v mediánu přibližně s 8,7% slevou vůči čisté hodnotě majetku. Největší slevy se týkaly kancelářských budov, jejichž mediánový diskont dosahoval 21,5 %. U některých jednotlivých společností však byl podstatně hlubší.

Sleva vůči hodnotě budov: co vlastně investor kupuje?

Základním ukazatelem je čistá hodnota majetku, běžně označovaná zkratkou NAV. Vychází z odhadované tržní hodnoty nemovitostí a dalších aktiv, od nichž se odečtou dluhy a ostatní závazky. Výsledkem je odhad hodnoty připadající na vlastníky společnosti. Pokud má realitní firma podle tohoto výpočtu hodnotu 100 miliard korun, ale na burze se její akcie oceňují jen na 60 miliard, obchodují se s přibližně 40% diskontem.

Taková sleva může představovat příležitost. Pokud se hospodaření firmy zlepší, úrokové sazby klesnou nebo se nemovitosti znovu začnou prodávat za vyšší ceny, může se tržní ocenění přiblížit odhadované hodnotě majetku. Investor by pak mohl vydělat nejen na dividendách, ale také na růstu ceny akcie. Zásadní háček spočívá v samotném odhadu NAV: hodnota budov se mění, ocenění nemusí odpovídat ceně, za kterou by bylo možné nemovitosti skutečně prodat, a věřitelé mají před akcionáři přednostní nárok na splacení dluhů.

Proto je důležité sledovat také peněžní tok z nájemného, obsazenost budov, splatnost úvěrů a náklady na jejich refinancování. U realitních společností se navíc často používá ukazatel FFO, který upravuje čistý zisk například o odpisy nemovitostí a některé další položky. Pomáhá lépe posoudit, kolik prostředků podnik vytváří ze svého běžného provozu a jakou dividendu si může dovolit vyplácet. Samotné účetní zisky totiž mohou být kvůli změnám ocenění nemovitostí značně proměnlivé.

Kanceláře pod tlakem, obchodní centra překvapují

Největší pozornost si zaslouží kancelářské budovy. Firmy po pandemii přehodnocují, kolik prostoru skutečně potřebují, a zaměstnanci část týdne pracují mimo kancelář. Majitelé budov proto musí soupeřit o nájemce, nabízet pobídky a investovat do modernizace. Starší kanceláře v méně atraktivních lokalitách mohou ztrácet hodnotu rychleji, než se promítne do účetních výkazů. A zde vznikají některé z nejhlubších burzovních slev. 

Zajímavé je, že tlak se neprojevuje ve všech realitních odvětvích stejně. Kanceláře čelí strukturálním změnám v poptávce, zatímco kvalitní obchodní centra mohou těžit z rostoucích tržeb nájemců a omezené nabídky atraktivních prostor. Simon Property Group, jeden z největších vlastníků obchodních center, vykázal ve druhém čtvrtletí roku 2026 obsazenost svých amerických obchodních center a výprodejních areálů na úrovni 96 %. Tržby obchodníků připadající na jednotku pronajímatelné plochy navíc meziročně vzrostly o 13,9 %. Taková čísla ukazují, proč je důležité posuzovat jednotlivé nemovitostní společnosti podle jejich skutečného provozu, a ne pouze podle odvětví, do kterého patří.