Inflace, hypotéky a české nemovitosti

Inflace, vysoké hypotéky a nedostatek nabídky vytvářejí napjaté prostředí: ceny zůstávají vysoko, přestože dostupnost klesá a náklady na financování zůstávají pro mnohé kupující náročné.

Po letech růstu ceny stále šplhají vzhůru – jak realita převyšuje očekávání

Po letech růstu cen nemovitostí v České republice se často setkáváme s paradoxem: hypotéky jsou dražší, finanční dostupnost pro kupující nižší, ale ceny dál rostou. Podle České národní banky index cen bytů meziročně rostl o cca 10 %, přičemž nové byty rostly o 13 % a starší byty o 9 %. Tento růst přesahuje dlouhodobý průměr a výrazně převyšuje tempo růstu mezd v České republice.

Nejvyšší dynamiku růstu ceny vykazují Praha, Brno a některé jihovýchodní regiony, což odráží nejen poptávku po investičních nemovitostech, ale i koncentraci pracovních míst a vyšší životní úroveň. Růst je však patrný i v regionech mimo hlavní města – např. Karlovarský kraj nebo Plzeňský region – kde ceny vzrostly až o 18 % ročně, což z části souvisí s omezenou nabídkou a lokalizovanou poptávkou po rekreačních a investičních nemovitostech.

Tento trend ukazuje, že trh je stále pod tlakem strukturálních faktorů, zejména nedostatku nabídky, ale spekulativní element se do cen promítá z hlediska investičních nákupů, kdy kupující hledají aktivum chráněné proti inflaci.

Hypotéky mezi stagnací a vysokými sazbami

Dlouhodobě rostoucí ceny nemovitostí by nebyly možné bez dostupnosti financování. Po letech extrémně nízkých sazeb se český hypoteční trh nachází v situaci, kdy úroky stagnují na úrovni přibližně 5 % p.a.. Podle Swiss Life Hypoindexu byla tato úroveň stabilní ke konci roku 2025, což umožňuje částečné oživení poptávky po hypotékách, ale stále výrazně omezuje dostupnost bydlení pro průměrnou domácnost.

Banky však zpřísnily pravidla pro financování investičních nemovitostí: úvěr na třetí a další nemovitost je omezen na maximálně 70 % hodnoty nemovitosti, navíc celkový dluh žadatele nesmí překročit 7násobek ročních příjmů. Tyto kroky ČNB mají zajistit, aby se investiční aktivita nepromítla do prudkého růstu cen a nesnižovala finanční stabilitu domácností.

Z praktického pohledu to znamená, že noví kupující se musí připravit na omezenou dostupnost financování a pečlivě kalkulovat schopnost splácet úvěr při případném nárůstu úroků. Pro investory, kteří plánují nákup nemovitosti pro pronájem, se tím pádem mění i strategie návratnosti a plánovaného cash flow.

Inflace a její vliv na ceny a dostupnost

Inflace ovlivňuje český realitní trh nepřímo, ale velmi výrazně. Když ceny spotřebního zboží a služeb rostou rychleji než mzdy, roste i potřeba investorů chránit svůj kapitál. Nemovitosti se proto stávají atraktivním aktivem – zejména investiční byty, které jsou vnímány jako stabilní proti inflaci.

Na druhé straně domácnosti trpí tím, že rostoucí náklady na bydlení a životní náklady snižují jejich schopnost financovat nové hypotéky. Dostupnost bydlení se snižuje, což vede k tomu, že ceny dál rostou i při stagnujících příjmech. To je zvlášť patrné v Praze, kde průměrný byt vyžaduje více než 20 ročních platů, což výrazně přesahuje historický průměr a evropské standardy.

Inflace zároveň zvyšuje náklady developerů: materiály, energie a pracovní síla jsou dražší, což se promítá do cen nových bytů. Tento efekt udržuje cenové napětí i při stagnaci hypotečních sazeb.

Nabídka a logistické bariéry – proč se staví méně než je potřeba

Strukturální nedostatek nabídky je klíčovým faktorem českého trhu. Praha potřebuje ročně cca 10 000 nových bytů, aby uspokojila poptávku, avšak počet skutečně dokončených bytů je výrazně nižší. Byrokratické zpoždění, náklady na pozemky a legislativní překážky zpomalují nové projekty.

Donald Trump vs. Jerome Powell. Boj o nezávislost centrální banky Fed v USA nabírá na obrátkách.

Nedostatečná nabídka se promítá nejen do růstu cen, ale také do spekulativní poptávky investorů, kteří nakupují byty s očekáváním dalšího růstu cen. Tento faktor podporuje trh, ale zároveň zvyšuje jeho zranitelnost vůči případným korekcím.

Fundamentální vs. spekulativní tlak na ceny

Český trh nemovitostí je dnes charakteristický tím, že se v něm prolínají skutečné fundamenty a spekulativní očekávání. Fundamentální faktory odrážejí reálnou ekonomickou hodnotu nemovitostí, tedy to, co by ceny měly logicky odrážet vzhledem k nabídce, poptávce, stavebním nákladům a příjmům domácností. Spekulativní složka naopak představuje psychologii trhu, investiční náladu a očekávání budoucího růstu cen, které mohou způsobit, že se ceny od fundamentů odchylují.

Z fundamentální perspektivy je český trh pod tlakem několika klíčových faktorů: nedostatek bytů je zásadní, a to z důvodu, že počet nových staveb za poslední roky nedostačuje k uspokojení poptávky, zejména v Praze a dalších krajských městech. Rostoucí náklady na stavební materiály a práci zvyšují cenu nových projektů a prodlužují dobu návratnosti pro developery. Navíc stabilní poptávka po bydlení, podpořená demografií a migračními trendy, zajišťuje, že existuje stálá základna zájemců o nové byty i starší nemovitosti.

Na druhé straně spekulativní prvky trhu jsou stále patrné a rostou. Investiční kupci nakupují byty nejen za účelem bydlení, ale hlavně s očekáváním dalšího růstu cen, což tlačí trh nahoru nad reálnou ekonomickou hodnotu nemovitostí. Ochota platit výrazně nad aktuální hodnotu se projevuje zejména v atraktivních lokalitách, kde je omezená nabídka – například v centru Prahy či v rozvíjejících se regionech, kde se očekává zvýšení poptávky v následujících letech.

Tento dvojí tlak (fundamentální a spekulativní) a  vytváří situaci, kdy je trh zranitelný vůči korekcím. Analytici upozorňují, že pokud ceny zůstanou vysoko a nabídka nových bytů se nezvýší, může dojít k odtržení cen od reálné hodnoty. To není okamžitá krize, ale je to potenciální riziko spekulativní bubliny, která může vést k prudkému zpomalení cen nebo dokonce jejich poklesu v krátkém horizontu, pokud sentiment investorů změní směr.