Éra levného bydlení skončila. Český trh se dostal mezi nejméně dostupné v Evropě

Dostupnost bydlení se během posledních let proměnila z lokálního problému ve významné ekonomické a politické téma napříč vyspělým světem. Ceny nemovitostí v mnoha zemích rostly rychleji než mzdy, což výrazně změnilo poměr mezi příjmy domácností a cenami bytů či domů. OECD dlouhodobě sleduje ukazatel poměru cen bydlení k příjmům domácností a ve většině vyspělých ekonomik zůstává tento ukazatel výrazně nad úrovněmi z období před finanční krizí roku 2008.

Česká republika patří podle evropských statistik mezi země, kde se dostupnost vlastního bydlení zhoršila mimořádně rychle. Ještě kolem roku 2013 bylo možné v řadě regionů pořídit byt za násobky roční mzdy, které byly srovnatelné se střední Evropou. Současný stav připomíná spíše trhy západní Evropy. Významná část domácností zůstává pod tlakem vysokých nákladů na bydlení a nájemní trh vykazuje jednu z nejvyšších mír finančního zatížení v regionu.

Mnoho investorů přehlíží, že drahé bydlení nevytváří pouze sociální problém. Vysoké ceny nemovitostí postupně mění chování celé ekonomiky. Domácnosti odkládají spotřebu, mladší generace zakládají rodiny později a firmy v drahých městech začínají narážet na nedostatek pracovní síly. Ve Spojených státech se z trhu výrazně stáhla část mladých kupujících, protože kombinace vysokých cen a úrokových sazeb učinila první bydlení finančně nedosažitelným.

Právě tato změna je důležitá pro české investory. Ti musí sledovat globální trendy, protože český trh se stále více propojuje s vývojem v zahraničí. Dobrým příkladem je Kanada nebo Austrálie. Ještě před patnácti lety byly tamní trhy vnímány jako stabilní a relativně dostupné. Dnes patří mezi nejméně dostupné na světě. Sydney, Melbourne nebo Vancouver se pravidelně objevují mezi městy s nejvyšším poměrem cen nemovitostí vůči příjmům domácností.

Z pohledu investora je zásadní pochopit, že bydlení už není pouze otázkou nabídky a poptávky. Do cen vstupují centrální banky, regulace stavebnictví či migrace obyvatel. Vysoké ceny bydlení zároveň vytvářejí tlak na nájemní trh, což mění výnosnost investičních bytů. Česká republika se v tomto ohledu dostala do paradoxní situace. Země s nižšími průměrnými příjmy než západní Evropa má ceny bytů v Praze nebo Brně srovnatelné s některými částmi Německa či Rakouska. Tento nesoulad mezi příjmy a cenami nemovitostí představuje jeden z největších strukturálních problémů české ekonomiky.

Dalším přehlíženým faktorem je psychologický efekt trhu. Ve státech, kde lidé dlouhodobě očekávají další růst cen, vzniká silný tlak na nákupy „dokud je ještě čas“. Tím se cenová spirála dále posiluje. Český trh tuto dynamiku zažil mezi lety 2016 až 2022 velmi výrazně. Trhy se mohou během jedné dekády dramaticky proměnit. Historie Irska, Španělska nebo Spojených států nám ukazuje, že období extrémního růstu bývá často následováno stagnací nebo dlouhou korekcí. Právě proto dnes roste význam mezinárodního srovnání.