Hypotéka jako investice: když se dluh mění v aktivum

Nastává tak zajímavý paradox: Hypotéka, tradičně vnímaná jako břemeno a dluh, se v českém prostředí stala jedním z nejúčinnějších nástrojů pro tvorbu reálného majetku.

Zlom nastal v době, kdy průměrná inflace v letech 2022–2023 atakovala dvojciferná čísla. I když inflace v roce 2025 klesá k cílovým 2 % – 3 %, princip zůstává: peníze tehdy ztratily kupní sílu, ale dluh se zmenšil v reálné hodnotě.

Vezměme si příklad: Dlužník, který si před lety sjednal úvěr s nízkým úrokem, splácí nominálně stejnou částku. Ale jeho mzda, tažená inflací a růstem ekonomiky, je dnes (doufejme) v nominálním vyjádření vyšší. Splátka tak z jeho celkového příjmu ukusuje menší a menší díl. Dluh se stává „levnějším“ dluhem.

Princip: „Platím úvěr dvěmi splátkami“

1. Nákup: Koupíte menší, snáze pronajímatelný byt v levnější, ale perspektivní regionální lokalitě, kde je stále silná poptávka po nájemním bydlení (např. krajská města s univerzitou nebo rostoucím průmyslem).

2. Financování: Vezmete si hypotéku na tento byt.

3. Výnos: Měsíční nájemné (tzv. inkaso) pokryje velkou část vaší měsíční splátky úvěru. Zbytek doplácíte ze svých příjmů – platíte tak de facto jen malou část úvěru.

4.Aktivum: Nemovitost roste na hodnotě (aktuální prognózy na rok 2025 mluví o mírném růstu cen kolem 5 %), zatímco nájemce splácí váš dluh.

5. Budoucnost: Za 5–10 let (například při refixaci) investiční byt prodáte. Získaný zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a zbývajícím dluhem) a kapitál z pronájmu použijete jako základ pro nákup svého vysněného bydlení ve vámi preferované lokalitě.