Stránky časopisu FOND SHOP

www.moneco.cz

Úvodní stránka

Hledání

Text:
Hledej

Reklama

MONECO Financial Training MONECO

Kompletní články | Spekulativní hypotéky

vytisknout článek...

Spekulativní hypotéky

Poptávka Čechů po hypotečních úvěrech zaznamenala letos navzdory koronakrizi nové rekordy. Poslední dobou však má spíše spekulativní charakter, což zvyšuje rizika hypoték do budoucna.

Ceny rezidenčních nemovitostí, tedy domů a bytů určených k bydlení, mají v Česku za sebou asi 7letý výrazný růst. Stojí za ním více příčin, z nichž některé již odnesl čas (závazek ČNB ke slabšímu kurzu koruny vůči euru od podzimu 2013 do jara 2017), jiné stále trvají, ale postupně vyhasínají pod tíhou koronavirové krize a další mají šanci udržet se i do budoucna.

Mezi důvody českého realitního boomu, které trvají zčásti dodnes, patří nedostatečná nabídka rezidenčních domů a bytů ve velkých městech, doprovázená vzácností vhodných lokalit i dlouhými lhůtami pro vyřízení stavebního povolení a podobných náležitostí. Dá se ovšem předpokládat, že koronakrize vytváří postupný tlak na uvolňování dosud nerezidenčních kapacit právě pro účely bydlení. Krátkodobě pak k vysoké letošní poptávce po hypotečním bydlení přispívá nedávné zrušení daně z nabytí nemovitosti, kterou platili kupující. A samozřejmě také jarní uvolnění restrikcí ČNB na parametry hypotečních úvěrů DTI a DSTI považované za značně rizikové (DTI: objem hypotéky, resp. celkového zadlužení nad 8násobkem čistého ročního příjmu domácnosti; DSTI: splátky hypotéky nebo dalších dluhů přesahující 40 % čistého příjmu domácnosti).

Dále tu ještě máme dlouhodobé faktory stimulující zdražování českých příbytků i v prostředí letošní hluboké recese. Jedná se zejména o honbu investorů za kladným výnosem v reakci na minimální úrokové sazby z vkladových produktů a velmi nízké nebo dokonce záporné nominální výnosy do splatnosti bonitních dluhopisů (tzv. finanční represe, viz EKONOMIKA).

Rezidenční nemovitosti v ČR, zažívající již 7 let nepřerušený a slušný cenový růst, pak přitahují investory, kteří v domech a bytech s platícími nájemci vidí pevnou kotvu a srozumitelný kompromis mezi stagnací peněžních nebo konzervativních dluhopisových nástrojů a rizikem prudké ztráty valuačně drahých akciových nebo komoditních investic. Podobně uvažují lidé, kteří si rezidenční nemovitost kupují na hypotéku k vlastnímu bydlení. Většina z nich nepůsobí ve finančně-ekonomické profesi a automaticky předpokládá, že když domy a byty zdražovaly dlouhá léta, bude tento trend pokračovat i nadále.

Pro nejbližší roky pak vyvstává zásadní otázka, zda se dosavadní růst cen českých rezidenčních nemovitostí udrží, nebo nastoupí jejich stagnace, nebo můžeme dokonce počítat se zlevňováním domů a bytů určených pro bydlení.

SOUČASNÉ PERSPEKTIVY

Pro hodnocení aktuálních perspektiv českého trhu rezidenčních nemovitostí představuje důležitou charakteristiku jeho značná setrvačnost a schopnost reagovat na zásadní makroekonomické dění se zpožděním jednoho až dvou let. Než se nabídka a poptávka po bydlení přizpůsobí nové ekonomické situaci, nějakou dobu to zpravidla trvá. Např. hledání levnějšího bydlení ze strany domácností, které finančně postihla koronakrize, vyžaduje časté prohlídky nabízených domů a bytů, dojednání platných smluv a nakonec zorganizování přestěhování. Ve většině případů, kdy je původní nebo nové bydlení zatíženo hypotékou, navíc čeká zájemce o jeho změnu netriviální jednání s bankou a vyřizování převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Na nabídkové straně pak povolování, plánování, realizace a kolaudace nové bytové výstavby zabere i několik let. Časově jednoduchá není ani přeměna původních nebytových prostor na bytové.

Nízká pružnost trhu rezidenčních nemovitostí v ČR se pochopitelně projevuje i v současné koronavirové situaci, v níž navíc může docházet k prodlužování procesu změny příbytku např. kvůli omezení klientských hodin úřadů a bank z důvodu proticovidových opatření.

S ohledem na tento i dříve zmíněné faktory pak v ČR podle dostupných statistik letos pokračuje růst cen rezidenčních nemovitostí z minulých let. Zkušenosti Čechů s tímto vývojem a jejich dlouhodobá preference vlastnického bydlení před nájemním i některé aktuální trendy jako nízkoúrokové prostředí, uvolnění hypotečních regulací ze strany ČNB nebo marketingová tvrzení realitních kanceláří o opodstatněnosti vysokých cen domů a bytů z důvodu jejich značného nedostatku vyhánějí současnou poptávku po hypotékách u největších bank do rekordních výšin. Při poklesu průměrné úrokové sazby hypoték v rámci Fincentrum Hypoindexu z 3,0 % p.a. v lednu 2019 až na 2,0 % p.a. v říjnu 2020 roste rychle nejen objem sjednávaných hypotečních úvěrů, který se dá vysvětlit zdražováním předmětných nemovitostí, ale také čistý počet hypoték bez refinancování – řádově o 10 % ročně. Lidé se tak stále vrhají do nákupů nemovitostí, jako by žádná koronavirová krize s nevídaným propadem HDP ani nebyla. Povzbuzují je v tom speciální vládní programy, které pomáhají udržovat nezaměstnanost na nízké úrovni. Dlouhodobě se v ČR prosazuje významná záporná korelace mezi nezaměstnaností a cenami rezidenčních nemovitostí, jak ukazuje graf 1.

SKEPSE ČNB A BUDOUCÍ VÝHLED

Mnohem skeptičtější výhled na domácí trh rezidenčních nemovitostí ovšem představila ČNB, která otevřeně hovoří o nadhodnocení cen domů a bytů v průměru o 17 %, resp. o 15 % až 25 % podle použité oceňovací metody (graf 2). Upozorňuje také, že část obchodních bank sjednává nadstandardní objem značně rizikových hypoték, které překračují zmíněné hranice poměrů DTI (8x) a DSTI (40 %). ČNB však nepovažuje za svou chybu, že závaznost těchto limitů pro banky letos na jaře pod tíhou koronakrize zrušila. Ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait totiž předpokládá, „že se poskytovatelé hypotečních úvěrů budou i s ohledem na nepříznivý a vysoce nejistý ekonomický vývoj chovat nadále převážně obezřetně.“ Pro následující 2 až 3 roky pak ČNB prognózuje výrazné zbrzdění růstu až stagnaci cen rezidenčních nemovitostí v ČR v základním scénáři nebo jejich citelný pokles v nepříznivém scénáři (graf 3).

Že takové výhledy mohou nakonec odpovídat realitě, naznačuje letos započatá koronakrizová proměna českého nemovitostního trhu, která ovlivňuje jeho budoucí vývoj a přináší nové trendy. Na straně nabídky pociťují majitelé některých kanceláří a zejména hotelů jejich nízké využívání v důsledku přechodu významné části pracovní síly na home office a útlumu cestovního ruchu. To vyvolává tlak na přeměnu těchto prostor právě na byty. Uvolnit pro trvalé rezidenty by se navíc měly i mnohé byty nabízené typicky k dočasným rekreačním pronájmům přes internetové platformy typu Airbnb. Díky uvedeným tendencím pak v následujících 2 letech můžeme očekávat zmírnění dosavadního výrazného převisu poptávky nad nabídkou rezidenčních realit ve velkých českých městech.

Nasvědčuje tomu i nedávno započatý vývoj na straně poptávky, kde se ovšem objevuje více neznámých v krátkém ročním horizontu. Podstatné nicméně je, že od letošního jara začala v ČR růst nezaměstnanost a pokračování tohoto trendu lze očekávat i v příštím roce s tím, jak si stále více firem uvědomí, že atraktivita jejich oboru na delší dobu oslabila v důsledku covidové krize. Nejvíce se to asi bude týkat cestovního ruchu a pohostinství, kde uvolnění zaměstnanci nemusí hned projít úspěšnou rekvalifikací do perspektivnějších oborů. Další firmy přistupují na omezení růstu, případně i snížení mezd svým zaměstnancům. Četnější zastoupení nezaměstnaných nebo pracovníků a živnostníků se sníženými (reálnými) příjmy v českých domácnostech pak během následujících 2 let pravděpodobně omezí poptávku zejména po investičních bytech pořizovaných k dalšímu pronajímání. Slabší kondice českého trhu práce může dále přispět ke snížení dosud nahoru šponovaného nájemného především ve velkoměstech (Praha, Brno) a zatraktivnit tak pro řadu lidí nájemní bydlení oproti vlastnickému na hypotéku.

Určitou nejistotu v tomto výhledu představuje pro poptávkovou stranu politika české vlády a parlamentu, jakož i ČNB ve volebním roce 2021 a pro nabídkovou stranu úspěšnost celosvětového i českého boje s pandemií díky uvádění nově schvalovaných vakcín do „ostrého provozu“.

V prvním případě může dojít např. k prodloužení vládních programů na podporu zaměstnanosti Antivitus A, B nebo k definitivnímu schválení nižšího zdanění příjmu zaměstnanců (po avizovaném vetu prezidenta). Pokud souhrnný efekt těchto fiskálních impulsů bude v příštím roce makroekonomicky významný (za cenu rychlejšího veřejného zadlužování), nemusí poptávka Čechů po rezidenčním bydlení na hypotéku zásadně oslabit, neboť nezaměstnanost tolik nestoupne a zaměstnancům zůstane z výplaty více peněz. Nelze ovšem vyloučit vedlejší důsledek takové předvolební stimulace ekonomiky v podobě udržení se české inflace blízko 3 % y/y navzdory aktuální prognóze ČNB, která počítá s postupným zpomalováním inflace směrem k 2 % y/y. Pak by zřejmě ČNB začala v roce 2021 rychleji zvedat úrokové sazby a oslabení poptávky po hypotékách by se odložilo do roku 2022 v rámci opožděných efektů vyššího úročení hypoték, ztlumení (dynamiky) reálné čisté mzdy nebo přibrzdění fiskální expanze po sněmovních volbách na podzim 2021.

Záleží však také na schopnosti veřejných orgánů prosadit rychlé, rozsáhlé a účinné proočkování (světové i české) populace připravovanými vakcínami proti nákaze COVID-19. To by mohlo poměry na českém nemovitostním trhu vrátit blíže k předpandemickému normálu, tedy opět omezit nabídku rezidenčního bydlení ve prospěch kanceláří a hotelů. Zde rozhodnou kapacitní a logistické možnosti vakcinace i to, jaké procento lidí se nechá dobrovolně naočkovat.

HYPOTÉKY JAKO SPEKULACE

I když v některých nastíněných scénářích dochází pouze k utlumení růstu cen domů a bytů v ČR a ne nutně k jejich poklesu, je na místě poznamenat, že poptávka Čechů po rezidenčních nemovitostech na hypotéku, ať už pro investiční účely nebo k vlastního bydlení, nabírá poslední dobou výrazně spekulativní charakter. Mnoho lidí zkrátka věří, že ceny nemovitostí budou dále růst a od toho odvíjí své hypoteční preference. V takové situaci obvykle stoupá pravděpodobnost tržního obratu. Jako finančně výhodnější a méně rizikové řešení se nám proto jeví nájemní bydlení s výhradou, že lze nadto samostatně hodnotit přednosti a nedostatky jeho právního režimu ve srovnání s vlastnickým bydlením.

Aleš Vocílka, Igor Bielik

Vydáno dne 17.12.2020

Z dopisů

„Z českých časopisů jediný, který opravdu poctivě přečtu, je FOND SHOP. Není to ze sentimentality, ale jednoduše proto, že na našem trhu není kvalitnější investiční periodikum.“ (Petr Šimčák, zástupce ředitele obchodu Amundi Czech Republic Asset Management)

„Za dobu, co vás čtu, jsem získal finanční gramotnost, kterou nemá 80% populace. Za to vám patří dík a uznání.“ (z dopisu čtenáře)

Graf čísla

Super levná reálná aktiva


Obrázek aktuálně Vývoj ceny reálných aktiv vs. finančních


Investoři utržení ze řetězů


Obrázek aktuálně Průměrné týdenní obchody retailových investorů s akciemi v USA



Doporučujeme

Co čekat od zlata?
Malé zapojení zlata dokáže dobře diverzifikovat portfolio, zejména po přepočtu do koruny. Klíčový drahý kov však bez varování střídá dlouhé etapy výrazného investičního úspěchu a neúspěchu.

Spekulativní hypotéky
Poptávka Čechů po hypotečních úvěrech zaznamenala letos navzdory koronakrizi nové rekordy. Poslední dobou však má spíše spekulativní charakter, což zvyšuje rizika hypoték do budoucna.

Co byste měli sledovat u ETF
ETF jsou čím dál tím populárnější investiční nástroj i v ČR. Jenže řada investorů si neuvědomuje, jak složité je vybrat to správné ETF do portfolia

Ošidné časování trhu
Statistiky denního vývoje národních akciových indexů s dlouhou historií jako DAX a S&P 500 hovoří proti časování trhu.